Vom Tourismusstudium über Stationen in Politik und Gastronomie bis hin zur Transaktionsberatung für Hotelimmobilien: Der Karriereweg unserer Interviewpartnerin zeigt, wie sich Leidenschaft für Menschen mit einem klaren Blick für wirtschaftliche Zusammenhänge verbinden lässt. Als eine der „TOP 100 under 40“ zählt sie zu den prägenden jungen Stimmen der Branche - mit einem tiefen Verständnis für die Schnittstelle zwischen Betrieb und Immobilie.

Im Gespräch gibt sie Einblicke in ihren ungewöhnlichen Werdegang, spricht über die Besonderheiten von Hotelinvestments im Vergleich zu anderen Assetklassen und erklärt, worauf Investoren im aktuellen Wiener Markt besonders achten. Ein Interview über Mut neue Wege zu gehen - und warum wirtschaftlicher Erfolg und persönliche Begeisterung kein Widerspruch sein müssen.

Vom Tourismusstudium zur Immobilie: Was hat Sie ursprünglich am Tourismus begeistert – und wann wurde Ihnen klar, dass Ihr Weg langfristig in Richtung Immobilien führen soll?

Meine Eltern kommen beide aus dem Tourismus, deswegen war das fast in die Wiege gelegt. Was mich daran immer schon begeistert hat, war die Interaktion mit Menschen und die Bedeutung von Gastfreundschaft. Während meines Bachelorstudiums in Tourismusmanagement habe ich aber gemerkt, dass mir das allein zu wenig ist und ich mit meinen gewonnenen Erfahrungen eine Brücke zu der zweiten Branche schlagen möchte, die mir am Herzen liegt – Immobilien. Außerdem wäre ich nicht ehrlich, wenn ich sagen würde, dass der wirtschaftliche Aspekt bei dieser Entscheidung keine Rolle gespielt hat. Die Immobilienbranche ist einfach eine, die mit dem richtigen Know-how wirtschaftlich sehr attraktiv sein kann und gleichzeitig neue fachliche Herausforderungen bietet.

Sie haben nach dem Bachelor im Tourismus einen Master in Immobilien Management absolviert. Welche Kompetenzen aus beiden Welten sind heute für Ihre Arbeit besonders wertvoll?

Durch den Bachelor an der FHWien habe ich eine solide fachliche Grundlage, nicht nur touristisch, sondern allgemein wirtschaftlich aufgebaut. Fast noch wertvoller für meine heutige Tätigkeit war aber tatsächlich die operative Arbeit in der Gastronomie, die vor allem meine Freude an der Interaktion mit Menschen und die „Customer-Centric-Perspektive“ geprägt hat. Der Master in Immobilienmanagement hat mir daraufhin einerseits das nötige fachliche Know-How gelehrt, als auch eine tolle Plattform geboten, um in der Branche Fuß zu fassen und mein eigenes Netzwerk aufzubauen.

Welche zentralen Learnings aus Ihrer Zeit im Hotel Development begleiten Sie heute in Ihrer Rolle als Consultant?

Aus meiner Zeit im Development nehme ich definitiv die technische und praktische Erfahrung mit. Im Consulting ist es ein riesengroßer Mehrwert, die Funktionsweise einer Hotelimmobilie zu verstehen. Einerseits was die bauliche Qualität betrifft, und andererseits die Vereinbarkeit zwischen der Immobilie und dem operativen Hotelbetrieb. Das sind zwei Elemente, die nur im Einklang miteinander funktionieren. Je besser sie aufeinander abgestimmt sind, umso effizienter kann auch Hotel arbeiten und das spiegelt sich wiederum in der wirtschaftlichen Performance wider.

Was unterscheidet das Hotelgeschäft aus Ihrer Sicht fundamental von anderen Immobilien-Assetklassen wie Büro, Retail oder Wohnen – insbesondere im Hinblick auf Risiko, Rendite und Managementaufwand?

Meiner Ansicht nach liegt der wesentliche Unterschied in der Lebendigkeit von Hotelimmobilien. Hotels sind komplexe Unternehmen bei denen es nicht nur um die Immobilie an sich geht, sondern auch um den Betrieb, der in ihr steckt. Das eine kann ohne das andere nicht funktionieren. Das Risiko für Investoren wird dabei von Faktoren wie Auslastung, Preisniveau oder Betreiberqualität beeinflusst. Die operative Perfomance fließt damit sehr stark in die Bewertung von Hotelimmobilien und damit in die Investitionsentscheidung mit ein. Gleichzeitig ist es aber genau diese operative Komponente, die auch attraktive Renditechancen eröffnet. Ein gut geführtes Hotel kann wirtschaftlich oft deutlich besser performen, als andere Nutzungsarten.

Welche Arten von Investoren interessieren sich aktuell besonders für Hotels – eher institutionelle Anleger, Family Offices oder Betreiber selbst?

Dabei kommt es voll und ganz auf das Objekt an. Institutionelle Investoren interessieren sich beispielsweise verstärkt für Core und Core+ Produkte in top Lagen während Family Offices oft opportunistischer sind. Bei Privatpersonen hingegen geht es neben dem wirtschaftlichen Faktor auch um emotionale Verbindungen zu einem Hotel oder einem konkreten Standort. Aufgrund unserer vielfältigen Hotelimmobilien-Landschaft in Österreich ist aber mit Sicherheit für jeden Investor etwas Passendes dabei. 😉

Stehen in Wien derzeit viele Hotels zum Verkauf – oder ist das Angebot eher selektiv? Welche Faktoren bewegen Eigentümer aktuell zu einem Verkaufsprozess?

Vor allem am Wiener Hotelmarkt tut sich aktuell einiges, insbesondere im gehobenen bzw. Luxussegment.  Im vergangenen Jahr wurden mit dem Ritz Carlton und dem Marriott zwei riesige Häuser verkauft. Auch dieses Jahr begann mit den Transaktionen des Grand Hotel und des Andaz am Hauptbahnhof schon enorm stark und mit dem Park Hyatt und dem Hotel de France sind zwei weitere große Tickets auf dem Markt. Auch die Pipeline an neuen Hotels ist gut gefüllt. Was wir sehr stark wahrnehmen, ist auch die Expansionsbereitschaft von Betreibern. Viele von ihnen haben Wien ganz oben auf ihrer Liste stehen.

Die Motivationsfaktoren der Eigentümer, ein Hotel zu verkaufen, variieren stark. Bei privat geführten Hotels spielt die Nachfolgethematik sehr oft eine Rolle, während ein Exit bei institutionellen Investoren oder Family Offices durch Änderungen in der Portfolio-Strategie oder Kapitalumschichtungen begründet sein kann. Gerade in letzter Zeit sind aber auch immer öfter Insolvenzen Grund für die Veräußerung von Hotelimmobilien.

Welche Lagen und Hotelkonzepte funktionieren im aktuellen Marktumfeld besonders gut – und wo sind Investoren aktuell zurückhaltender?

Aufgrund des anhaltend hohen Niveaus der touristischen Ankünfte und Nächtigungen in Österreich ist die Nachfrage groß und erstreckt sich eigentlich über alle Kategorien und Konzepte, sowohl in der Stadt- als auch in der Ferienhotellerie. Ein spürbarer Trend, was neue Konzepte betrifft, ist die Digitalisierung der Guest Journey, z.B. durch Self CheckIn, digitale Zutrittssysteme oder KI-Chatbots. Trotz dieser Entwicklung bin ich aber der Meinung, dass vor allem in der Ferienhotellerie dem persönlichen Aspekt weiterhin eine große Bedeutung zugeschrieben werden wird.  

Aus Investorensicht wird gerade besonderer Wert auf hochwertige Mikrolagen, starke Betreiberplattformen und indexierte Pachtstrukturen gelegt. Dahingegen ist das Rendite-Risiko-Profil von Hoteldevelopments aufgrund hoher Baukosten, volatiler Lieferketten und langer Genehmigungsprozesse im Vergleich zu bestehenden, Cashflow-starken Häusern aktuell weniger attraktiv.

Was erwarten Hoteleigentümer heute von einer professionellen Transaktionsberatung – und wie hat sich dieser Anspruch in den letzten Jahren verändert?

Ich habe erst vor knapp einem Jahr vom Development in die Transaktionsberatung gewechselt, vor diesem Hintergrund kann ich nur schwer einschätzen, wie sich der Anspruch über die vergangenen Jahre verändert hat. Was ich aber sagen kann, ist, dass der Anspruch definitiv hoch ist. Neben der fachlichen Expertise, die ohnehin essenziell ist, geht es in erster Linie um Transparenz, Verlässlichkeit und eine auf den jeweiligen Case individuell angepasste Strategie. Wir betreuen Transaktionen von unter 1 Mio. Euro bis hin zum dreistelligen Millionenbereich. Dabei legen die Mandanten auf unterschiedliche Dinge Wert. Es gilt, genau das zu erkennen und die Leistungen individuell an die jeweiligen Bedürfnisse anzupassen.

Sie zählen zu den TOP 100 under 40. Was bedeutet diese Auszeichnung für Sie persönlich – und was sagt sie aus Ihrer Sicht über die Bedeutung junger Talente in der Branche aus?

Ich freue mich natürlich sehr über diese Auszeichnung. Vor allem ist es schön zu sehen, dass Engagement und Leidenschaft wahrgenommen werden. Gleichzeitig zeigt es, dass junge Stimmen in der Branche immer wichtiger werden und frische Perspektiven geschätzt werden.

Wenn Sie auf Ihren bisherigen Werdegang zurückblicken – welche Entscheidung war rückblickend besonders prägend?

Besonders prägend war es für mich, von der Politik in die Privatwirtschaft zu wechseln. Während meines Bachelorstudiums war ich als parlamentarische Mitarbeiterin und anschließend im Staatssekretariat für Tourismus tätig. Das waren sehr lehrreiche und spannende Erfahrungen, aus denen ich viel mitgenommen habe und auch dort hätte ich mir eine Karriere gut vorstellen können. Dementsprechend ist es mir nicht leicht gefallen, mich davon zu trennen. Mit Beginn des Masterstudiums war es für mich aber der einzig logische Schritt, auch die berufliche Erfahrung in Richtung Immobilien auszurichten. Ab und zu denke ich zwar darüber nach, wo mich meine Karriere wohl hingeführt hätte, wenn ich diese Entscheidung nicht getroffen hätte, aber ich bereue es keinesfalls.

Welche Empfehlung geben Sie Studierenden oder Berufseinsteiger:innen, die zwischen Tourismus, Immobilien und Investment schwanken?

Ich denke es ist schwierig, dafür eine Empfehlung auszusprechen und meiner Meinung nach kann man hier auch keine falsche Entscheidung treffen. Es sind zwei ganz unterschiedliche Branchen, die beide ihren Reiz haben und ich denke, da muss jeder nach dem eigenen Bauchgefühl gehen und für sich herausfinden, was das richtige ist. Im Idealfall gelingt es einem aber natürlich, beide Interessen zu vereinen, wie eben zum Beispiel im Hotel Development oder Hotel Investment.

Wo sehen Sie sich persönlich und fachlich in fünf Jahren?

Sehr schwierige Frage - eigentlich in meiner Villa am Attersee mit meinem Freund und einem Ungarischen Vorstehhund. Aber wenn das erst in 10 Jahren der Fall ist, ist es auch in Ordnung 😉

Spaß beiseite - fachlich möchte ich in fünf Jahren dort stehen, wo ich mich weiterentwickeln und aktiv etwas bewirken kann. Wichtig ist mir vor allem, meine Motivation beizubehalten, noch mehr Verantwortung zu übernehmen und spannende Projekte zu begleiten. In welchem konkreten Rahmen das sein wird, lasse ich bewusst offen, weil ich mich vor keinen Chancen verschießen möchte, die sich künftig ergeben. Parallel dazu werde ich sicher ein paar meiner privaten Interessen wie Immobilieninvestments oder eigene Geschäfts­ideen weiterverfolgen.

Auf persönlicher Ebene bin ich mit meinem Leben wie es aktuell ist super happy. In diese Richtung kann es gerne die nächsten fünf Jahre weitergehen. Meiner Liebe zu Sport und Reisen werde ich definitiv treu bleiben. Besonders wichtig ist es mir aber, trotz beruflicher Weiterentwicklung Familie und Freunde nie aus den Augen zu verlieren.

Herzlichen Dank für das offene und zugleich reflektierte Gespräch. Es war spannend zu sehen, wie sich Tourismusleidenschaft, Immobilienexpertise und unternehmerisches Denken in Ihrem Werdegang verbinden. Wir wünschen weiterhin viel Energie, spannende Projekte – und natürlich genügend Zeit für Sport, Reisen und neue Perspektiven.

Persönlicher Steckbrief - Elena Berwanger

Wo und wie tanken Sie Energie?
Eindeutig beim Sport – das ist meine große Leidenschaft und hilft mir, den nötigen Ausgleich zum Alltag zu finden, den Kopf freizubekommen und immer wieder aufs Neue meine eigenen Grenzen zu testen.

Lieblingspodcast?
Da könnte ich einige aufzählen, unter anderem aber Diary of a CEO – sehr spannend, um Einblicke in das Leben und die Erfolgsgeschichte wahnsinnig inspirierender Menschen zu erlangen. Für mich ist das eine super Möglichkeit, um die eigene Perspektive zu erweitern und die Erfahrungen anderer auf das eigene Leben umzulegen.  

Welche App ist für dich unverzichtbar?
Mal abgesehen von WhatsApp, was vermutlich bei den meisten auf Platz 1 steht – Strava.